29 июля 2025

Как принимать квартиру в новостройке: часть 2

В 1 части инструкции по приемке квартиры мы уже разобрали, как подготовиться к визиту: какие документы взять, нужен ли эксперт и какие инструменты пригодятся. Теперь переходим к практике — как принимать новую квартиру правильно, какие дефекты искать и как их зафиксировать.

Какие нарушения можно выявить при приемке квартиры?

Несущественные

Это дефекты, которые не влияют на безопасность проживания и функциональность жилого пространства. Ими могут быть:

царапины на окнах или дверях;
пятна раствора на стенах;
неровности штукатурки до 2-3 мм.

Такие недостатки фиксируются в акте приема-передачи как замечания и устраняются застройщиком в течение гарантийного периода.

Существенные

Дефекты, которые делают проживание в квартире опасным или невозможным:

трещины на стеклопакете;
негерметичные трубы;
отсутствие вентиляции;
нерабочая электрика.

При обнаружении таких проблем можно отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры до их устранения.

Как принимать квартиру без отделки?

В черновой отделке квартира в новостройке представляет собой «голую коробку»: инженерные сети заведены только до щитка, розеток и выключателей нет, на полу — плита перекрытия или черновая стяжка, стены без штукатурки. Но мы все равно советуем обратить внимание на некоторые моменты.

Геометрия помещений. Отклонение стен от вертикали проверяйте двухметровым уровнем — норма не более 10 мм на длину уровня согласно СП 71.13330.2017. Особое внимание уделите углам, где будет стоять мебель — они должны быть строго 90 °. Для проверки можно использовать правило египетского треугольника: отмерьте от угла 30 см в одну сторону и 40 см в другую — расстояние между точками должно быть ровно 50 см.

Стяжка пола. Простучите деревянным молотком всю поверхность — звук должен быть звонким. Глухой «бухтящий» звук говорит о пустотах под стяжкой. Если стяжка раскрошилась под молотком, проверьте толщину: не менее 20 мм на плите перекрытия или 40 мм при наличии подложки по СП 29.13330.2011.
Вентиляция. Откройте окно для притока воздуха и приложите лист бумаги к каждому вентиляционному отверстию — он должен прилипнуть к стене или потолку. Отсутствие тяги согласно СП 54.13330.2016 — существенный дефект, из-за которого в квартире может появиться плесень.
Электрика. Включите вводной автомат в щитке — обычно он находится в верхнем ряду слева. Еще одно отличие вводного автомата — над ним пишется самый большой номинал. Убедитесь, что проводка заведена так, как это указано в ДДУ.
Двери. Проверьте геометрию дверных проемов уровнем. По ГОСТ 30971-2012 отклонения по вертикали — не более 4 мм на метр, а допустимая высота дверного проема от стяжки — не более 208 см.
Окна. Все створки окон легко открываются и плотно закрываются, а резинки на них целые и без замятий. Проверьте герметичность зажатием листа бумаги между створкой и рамой — лист не должен легко вытаскиваться. Обратите внимание на фурнитуру окон: на ней не должно быть ржавчины.

Как принимать квартиру с white box или чистовой отделкой?

При приемке квартиры в новостройке с отделкой проверяем все то же самое плюс элементы отделки, указанные в ДДУ. Единого перечня работ по отделке для застройщиков нет, поэтому каждый выполняет то, что прописано в договоре с покупателем.

Проверка стен и полов

Качество штукатурки стен. Неровности не должны превышать 3 мм на 2 метра согласно СП 71.13330.2017. Проверяйте двухметровым уровнем, начиная с углов — там штукатурить сложнее всего. Особое внимание уделите пространству вокруг дверных проемов и вокруг розеток, местам выхода труб из стен. Если штукатурка лежит неровно, наличники или розетки не будут плотно примыкать к стене.
Стяжка пола. Просветы под двухметровым уровнем не должны превышать 4 мм по СП 29.13330.2011. Проверяйте ровность стяжки не только в углах, но и по всей поверхности пола через каждые 2 метра — выступы могут быть в любом месте. Дополнительно осмотрите пол в санузлах — его уровень находится на 15 — 20 мм ниже смежных помещений для защиты от протечек.

Проверка инженерных систем

Электрика. Включите вводной автомат в щитке и проверьте каждую розетку патроном с лампочкой — она должна загореться. Вкрутите лампочку во все патроны на потолке и проверьте работу выключателей. Если по ДДУ предусмотрена варочная панель, убедитесь, что кабель к ней идет напрямую от щитка — это единственный провод, проложенный в стяжке.
Система отопления. Проверьте горизонтальность каждого радиатора уровнем — пузырек должен быть строго в центре. Измерьте зазоры: 60 мм от пола, 50 мм от подоконника, 25 мм от стены по СП 60.13330.2020. Убедитесь, что батареи надежно прикреплены, а регулировочные вентили свободно открываются и закрываются.
Водоснабжение и канализация. Осмотрите все соединения труб на отсутствие подтеков и следов ржавчины. Места прохода труб через перекрытия должны быть заделаны — никаких зазоров, через которые видно соседний этаж. Проверьте уклон канализационных труб уровнем: для трубы диаметром 110 мм — 1-2 см на метр, для трубы 50 мм — 3 см на метр по СП 30.13330.2020. У полотенцесушителей особенно внимательно изучите соединения — они часто подтекают.

Финишные покрытия и фурнитура

Проверьте поверхность дверей на отсутствие царапин и сколов. Дверное полотно должно оставаться открытым в любом положении при отсутствии сквозняка — если приоткрытая дверь захлопывается или колеблется, это брак установки.

В квартирах с чистовой отделкой пройдитесь по всей площади напольного покрытия — не должно быть скрипов, провисаний или вибрации. У обоев проверьте отсутствие пузырей, расхождений в стыках и темных пятен под ними. На внешних углах обои должны быть загнуты, на внутренних — подрезаны. Окрашенные поверхности проверяйте фонариком под острым углом — так видны даже малейшие неровности.

Еще один момент — проверка плитки. Осмотрите выложенные поверхности: швы должны быть равномерно заполнены затиркой, на плитках нет сколов, а углы между стенами ровные и четкие. Затем простучите все молотком. Если звук глухой, под плиткой есть пустоты, с которыми должен разобраться застройщик.

Как правильно зафиксировать недостатки?

Каждый дефект нужно отметить 3 способами. Обведите маркером или карандашом проблемное место прямо на стене или полу, сфотографируйте с инструментом в кадре для масштаба, точно опишите в акте. Пишите понятно и подробно, например: «Отслоение штукатурки в спальне на стене у окна, размер повреждения 15×20 см».

Составьте акт в 2 экземплярах — один для вас, второй для застройщика с обязательной подписью представителя. При несущественных недостатках подписывайте акт приема-передачи с указанием замечаний. При существенных нарушениях составьте акт о несоответствии и откажитесь от подписания основного документа.

Что делать после приемки квартиры?

После приемки застройщик обязан устранить недостатки в течение 60 дней согласно постановлению Правительства № 2380. Но даже после этого у вас остается гарантия 3 года на инженерные системы и конструктивные элементы. Гарантийный срок на элементы отделки тоже есть — он устанавливается договором и составляет не меньше 1 года.

Правильная приемка квартиры от застройщика — залог комфортной жизни в новом доме. Если планируете покупку жилья во Владивостоке, специалисты застройщика «Тим-Групп» помогут с выбором квартиры и проконсультируют по всем вопросам. Обращайтесь по телефону: +7 (423) 205-60-60.